土地增值稅法，正式公開征求意見。

   在房企破產、樂咖跑路的新聞鋪天蓋地時，這則或成樓市大殺器的消息被忽略了！因為在大多數人的眼中，土地增值稅法基本上和普通購房者無關，但這一次不同。

   房企、投資客、改善者都會被影響......

    一、樓市調控“大殺器”來了  土地增值稅正式入法

   7月16日，財政部和國家稅務總局聯合發布了《土地增值稅法（征求意見稿）》。

   這意味，從1993年施行至今的《土地增值稅暫行條例》已正式進入了立法程序。

   土地增值稅是什么？入法后又會給樓市帶來哪些影響？這些都是大家非常關注的。

   土地增值稅，即房地產領域的暴利稅，誕生于新中國出現的第一輪房地產熱潮中。當時海南、北海、惠州等地房地產行業的泡沫十分嚴重，政府高度重視。

   于是1993年12月《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》誕生，1994年實施。對于“土地增值稅”的入法，很多人認為不過是“土地增值稅暫行條例”的平移。官方所公布的“立法說明”也強調：“宜保持現行稅制框架和稅負水平總體不變”。
   所以，大家都普遍認為：土地增值稅法基本上和普通購房者無關。其實并不是的。
   就目前來看，它預留了一個后門。為什么這么說？看看稅費有多厲害就知道了。

   二、劍指開發商 3億利潤要繳1.2億稅費

   因為土地增值稅條例出臺目的是預防房地產市場泡沫，所以規定的稅率十分嚴厲。
   它執行四級超率累進稅率，這里涉及2個關鍵詞，"增值額"以及"扣除項目金額"。

   舉例說明一下：某開發房企拿了一塊地，地價是1個億，建成房子之后賣了5個億。開發過程中，支付開發、建設、配套、稅金、利息等1億，這樣他的全成本是2億。扣除項目金額后，增值額就是3個億。

   而根據國家發布的“土地增值稅暫行條例實施細則”中的規定，速算扣除計算為：

   該房企屬增值稅超過扣除項目金額100%，未超200%這一檔，故土地增值稅為：

   3×50%－2×15%＝1.2

   即該房企開發地塊收益是3億，要繳1.2億的土地增值稅，真正留下的是1.8億。

   當然，該房企還要繳納企業所得稅，如果分紅還要繳納個人所得稅等多項的稅種。

   當然，針對開發商的土地增值稅一直都有在征收，但是不少都有手段能巧妙避開。

   如今入法，被抓就不是違反條例了！

   三、個人房屋買賣也要征？炒房賺400萬或繳140萬

   那問題來了，如果個人買賣住房，按上述規定繳納土地增值稅，會產生什么結果？

   仍舉例說明，王先生此前投資了一套住宅，買入時為500萬，幾年后賣了1000萬。

   裝修、購房貸款利息等合理支出是100萬。這樣，他的“扣除金額”就是600萬。

   增值額是，1000-500-100=400萬。增值額是扣除額的66%，所以納稅額是：

   400×40%－600×5%＝130萬元。

   也就是說，王先生炒房子名義上掙了400萬，但土地增值稅部分要拿走130萬元。

   還有契稅、個人所得稅，如果個人所得稅征收按北京模式來計算，還要繳納55萬。

   也就是說，王先生獲利后稅費這塊就要繳185萬左右，還是不包括契稅的情況下。

   但在《條例》中，國家對個人擁有的住宅性質房屋買賣時，都免征了土地增值稅。

   而在財政部最新公示的“土地增值稅法”征求意見稿中，并沒有明確的減免措施。

   但規定：國務院可以根據國民經濟和社會發展的需要規定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人民代表大會常務委員會備案。

   也就是說，未來個人買賣住宅時，要不要繳納土地增值稅，需要國務院再次明確。

   如果沒有明確，那就是要繳納。這事實上給未來調控房地產市場預留了較大空間。

   此外，對于“建造增值率低于20%的普通住宅”的減免稅，以及“出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物”的減免稅，調整為授權省級政府決定。

   這也為地方政府調控，預留新空間。

   可以肯定的是國家不會全面開征土地增值稅，具體減免規定只有立法后才能知曉。

   一旦土地增值稅開始征收，對于個人而言變現的周期就會拉長，目前“滿三滿二”的制度之下，部分人還會選擇承擔相關稅費以快速出賣房產變現，但是土地增值稅的出臺幾乎會讓所有人等到減免時間到后再考慮賣出。

   在房價趨穩的大背景下，開征土地增值稅，會在一定程度上抑制炒房行為的發生。

   四、哪幾類情況或會被征收 大城市、豪宅、炒房客都有可能

   土地增值稅入法，意味著以前免征的，將來未必免，要看市場狀況，看調控需要。
   假如國家對住宅開征“土地增值稅”，會有一個怎樣的先后次序，或者征收可能？

   知名財經專家、評論員劉曉博認為：

   對個人買賣住宅全面征收“土地增值稅”可能性不大，因為會普遍加重大家負擔。   但對于個別城市、少數房型以及炒房客，征收的可能性是存在的。比如以下幾類：

   1、大城市可能被拉入試點

   如果個人買賣住宅的土地增值稅政策發生變化的話，可能在部分大城市開始試點。

   但是，第四檔的“核武器式”稅率應該不會輕易拋出，而是可能采取“核定稅率”。

   也就是按成交價的5%到10%征收。

   這類似于目前市場上個人買賣公寓、寫字樓、商鋪的“土地增值稅”征收方式。

   2、豪宅可能納入征收范圍

   可能會針對占用土地面積比較大的豪宅試行，以抑制豪宅的炒作和對房價的拉升。

   比如別墅，特別是獨棟別墅，還有200㎡或者300㎡以上的大平層類住宅產品。

   3、可能會針對炒房客征收

   目前，很多城市都有住房限售2到5年（甚至8到10年）的規定，以防止過度炒作。這其實限制了私人財產的處理權，在未來，可以用土地增值稅法來替代限售政策。 比如個人持有5年以上轉讓，免征；3到5年半額征收；3年內就轉讓，全額征收。總而言之，“土地增值稅”于樓市，是一個殺傷力非常大的稅種，是核武級手段。

   目前只是被限制了功能，真正執行主要還是針對開發商、企業購買房產征收而已。

   一旦政策有變，炒房客將徹底消失！

   土地增值稅出臺的初衷，是防范樓市泡沫，針對的目標群體也是開發商，如今從“條例”正式“入法”，為樓市調控預留了很大的可操作空間。